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购房合同无效的十种情况
购房合同无效是哪些情况？以下是聘才网小编整理的文章，欢迎阅读！
购房合同无效的十种情况
开发商违反法律法规
开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，向购房者出售房屋，签订商品房买卖合同，则购房合同无效。 小贴士
预售证获得情况可到售楼处查看，或者在房管局网站以及透明房产网上均可进行信息查询。
附网址如下↓
房管局预售许可证查询：（http://www.cdfgj.gov.cn/BusinessQuery/BusSearch.aspx?action=ucYSXKCX&Class=3）
透明房产网：（http://www.funi.com/）
02
房屋设计、户型等与合同不符
开发商在未与购房者进行沟通的情况下，私自变更房屋的朝向、户型等在合同中已明确约定的内容，购房者可以要求退房，此类情况下合同无效。
小贴士
如果仅仅存在影响采光、通风和视线，不存在房屋质量问题的，因其不会导致购房人无法实现购房目的，购房人不能由此要求解除房屋买卖合同。
但购房者可以要求开发商承担维修、更换、重做等责任，而对于这些行为造成的损失，购房者可以要求开发商赔偿。
03
房屋结构质量不合格
指房屋的承重墙、房梁、柱等经质检机构核验后，确认质量不合格的，购房者有权退房，认定合同无效。
小贴士
业主如果私自改动、拆除承重墙，物业有权起诉业主。
04
房屋面积误差比绝对值超过3%
尽管房屋实际面积与合同中约定面积会存在一定误差，但如果开发商交付房屋的实测面积与合同中约定的面积误差比绝对值超过3%时，购房者可以要求退房。
小贴士
如果合同中明确约定了出现误差后的处理方式，应该按约定内容处理；如果没有明确约定，则应按照以下原则处理：
①误差比绝对值不超过3%时，如果实测面积小于约定面积，开发商需要退还购房者差价；反之，需要购房者补足房款。
②误差比绝对值超过3%时，如果购房者不欲退房，当实测面积大于约定面积时，误差在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者补足；超出3%部分的差价由开发商承担。实测面积小于约定面积时，误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的差价由房地产开发企业返还购房者；绝对值超出3%部分的差价由房地产开发企业双倍返还购房者。
05
延期交房超过合理期限
房屋延迟交付，超过三个月合理期限或者合同约定时间，仍未能交房的，购房合同无效。
小贴士
①在没有特别约定的情况下，只有发生不可抗力的情况，开发商才能免除延期交房的赔偿责任；
②主张延期交房是不可抗力造成的，开发商应当提供相关机构的证明文件，证明该情况符合法律认可的条件。否则，开发商不能轻易免除延期交房的违约责任。
06
开发商胁迫、欺诈购房者签订购房合同
因为开发商的误导，导致购房者在产生重大误解的情况下签订购房合同，或开发商违背购房者意愿，强制要求购房者签订房屋买卖合同，这些情况下签订的购房合同也是无效合同。
小贴士
此类情况购房者需要自行举证，要求仲裁机构和法院撤销或者变更合同。
07
房屋的出售方隐瞒购房者进行再次抵押
在签订购房合同后，房屋的出售方瞒着购房者私自将房屋再次抵押，或者有一房多卖行为的，均可以判定购房合同无效。
小贴士
如果房屋存在权利瑕疵，卖方在出卖之时至少应尽到告知义务，比如告知买方该房屋已被抵押。如果卖方未尽到告知义务，其行为实际上已构成合同法上的欺诈行为。
08
因房屋出售方的原因无法办理房产证
如果是暂时无法取得房产证的情况，开发商应尽到告知义务。
而超过合同约定期限，或预售商品房从房屋交付之日起满九十天、现售商品房从合同签订之日起满九十天，之后再经过一年时间仍不能办理完毕房产证的，购房者可以选择退房。
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另外也存在因个人原因无法办理房产证的情况，主要有以下四种：
1.房屋契税尚未缴纳；
2.公共维修基金尚未交付；
3.提交办理房产证的文件不合格；
4.个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证。
09
无民事行为能力人或者限制民事行为能力人签署的购房合同
无民事行为能力人或限制民事行为能力人需要由法定代理人签订购房合同，否则购房合同视为无效。
小贴士
①无行为能力人：根据《民法通则》的规定构成无民事行为能力人的条件为”未满十周岁”和“完全不能辨认自己的行为”，即年龄和认识判断能力。但无民事行为能力人的构成不需要二者都具备，年龄和认识判断能力是“或”的关系，只要二者具备其一即认定为无民事行为能力人；
②限制行为能力人：包括10周岁以上的未成年人；不能完全辨认自己行为的精神病人；
③行为人的父母为法定代理人；父母无监护能力的，则认定其近亲为法定代理人。
10
开发商隐瞒实情售卖拆迁安置房
开发商将拆迁安置房出售给购房者，签订的购房合同无效。
延伸阅读：
购房合同猫腻多买房需谨慎
开发商手续不全，就用优惠诱惑购房者
现在的房屋限售，多是期房，所以有很多开发商在没有拿到预售证的情况下就把房子拿出来销售，就是所谓的认筹，其实这是不合法的。因此开发商常常拿出许多优惠来诱惑购房者，但对于购房者来说，这是存在很大的风险。购房者在决定签约之前，应当认真查看开发商的“五证两书”是否齐全。
在补充协议上做手脚
购房合同补充协议是为了平等买卖双方权利与义务。但是有的开发商喜欢在补充协议中玩文字游戏或者其他手段，使得补充协议形同虚设，或者让购房者的权益受到侵害。
合同中空白条款有猫腻
有一些心机的开发商会在买房人签订的购房合同上留下许多空白之处，购房者不在意，以为看完合同签好就算完事了，但是这些空白往往就能给开发商留下可趁之机，大做文章了。
先交定金再签合同
开发商要求购房者先交定金，但是又没有签订正规的收据，因此，购房者一定要在购房合同中注意房屋的付款方式是否规范，以及是否对付款的数额、期限及违约责任等等作出约定。
故意模糊交房日期
合同中还有一点事项需要专门注意，那就交房日期。必须要求开发商准确无误的将日期规定在合同上，并约定好开发商如不能按时交房需要承担的责任。
关于购房合同，购房者必须给予足够的重视，这不仅是保障购房者权益的重要手段，也是规范开发商的重要凭证。
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