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法律意见书结算
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法律意见书开发商违约
根据房产律师统计，近年来因商品房认购书、商品房订购意向合同引发的纠纷越来越多。在商品房买卖过程中，买卖双方通常在签订正式的商品房买卖合同之前，签订如：认购书、预订书、定购书等各种形式的协议。由于这些协议的法律性质相同，房产律师一般将其统称为认购书。法律界一般认为，商品房认购书是当事人双方对将来订立正式的商品房买卖合同所达成的合意。通常应具备的内容包含：1、将来要签订的正式购房合同;2、作出在将来的某个条件具备时签订正式购房合同的承诺;3、如在某个条件具备时不签订购房合同所应承担的违约责任。“认购书”既然是一种合同，那么签署主体就要遵守如下义务：1、根据诚实信用原则的要求，尽力完成协商和谈判任务。2、按照已经确定的内容和原则，签订正式的商品房买卖合同，促使交易的实现。因此“认购书”也是合同，法律上称为“预约合同”。既然是一种合同，那么签署主体违约理应承担相应的违约责任。那么开发商违反认购协议约定，拒绝签订正式的商品房买卖合同究竟应该承担什么样的法律责任呢?下面试举一例商品房预售合同纠纷案加以探讨说明。
案例介绍：Z某向某某房产公司购买其开发的明珠城商品房一套。2006年5月27日，某某房产公司向Z某出具了“明珠城签约流转单”一份，载明了Z某的相关信息情况、房屋的室号、面积、单价、总价及支付定金数额等内容。2006年5月27日、9月24日、2007年2月7日Z某就该套房屋向房产公司支付房款共计50万元(其中包括2万元定金)。2007年8月8日房产公司向Z某发送崔告书一份，要求Z某于2007年8月12日到房产公司以总价1990322元签订正式商品房买卖合同，逾期房屋将不予保留。Z某于2007年8月12日向房产公司复函称“该套房屋之前已确认总价为1624479元，且已支付部份购房款，对于房产公司的提价不予认可”，双方由此产生争议。2007年9月19日Z某向法院起诉，要求房产公司以总价款1624479元与Z某签订《商品房购销合同》(示范文本)。人民法院经审理认为，当事人在民事活动中应当遵守诚实信用原则，房产公司拒绝以原价签订合同欠缺诚信，理应承担法律责任。但由于房屋作为不动产价值较大，为确保交易双方的利益，除房屋价款之外，买卖合同另需对其他重大交易事项如付款方式、产权证办理、房屋交付期限等进行详细、明确的约定，在双方未就其他房屋交易事项达成一致的前提下，按Z某诉请判决双方缔约过于笼统，无法对合同各方的其他权利义务加以约束。故向Z某释明可依缔约过失追究房产公司损害赔偿责任后，判决驳回了Z某的诉讼请求。
根据上述案例启示并结合作者长时间从事诉讼律师业务的经验，开发商违反认购协议约定，拒绝签订正式的商品房买卖合同的，应当承担如下违约责任。
1、定金处罚。开发商违反认购书的，可以按照认购书中约定的定金条款进行处理。
2、赔偿损失。违反了认购书的一方，应当赔偿因没有订立正式的商品房买卖合同给对方造成的损失，即信赖利益损失。
3、当认购书的内容已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容时，购房者可向法院起诉，要求开发商履行交付认购房屋的义务。
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