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项目投资建议书

时间：2024-01-24 07:03:38 金融/投资/银行/保险/财会我要投稿

项目投资建议书（优）

　　在学习、工作生活中，建议书使用的情况越来越多，我们在写建议书时要分条列出建议的具体内容。那么一般建议书是怎么写的呢？下面是小编整理的项目投资建议书，仅供参考，大家一起来看看吧。

项目投资建议书（优）

　　第一部分项目背景

　　该项目为我公司长期合作方，北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目，项目前身为北京德华房地产开发公司于1998年开发的位于朝阳区大屯路223号的现代花园外销公寓项目，该项目因虚假按揭、抵押、法院查封等问题，已烂尾多年，现项目方欲通过拍卖方式转让该项目。由于该项目烂尾牵扯到的问题比较多，所以其转让价相对较为低廉，另该项目地理位置巨佳，符合本公司收购项目的意向和要求，可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。

　　第二部分项目概况

　　一、项目区位

　　1、地理位置

　　项目位于项目位于朝阳区亚运村大屯路222号院，阳光广场东500米

　　图1：项目所处区域位置

　　具体四至：北临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园（主场）小区，西至裕农农产品贸易公司

　　2、交通状况

　　（1）对外道路

　　北苑路：地块位置西面50米，向北距离5环2.5公里，向南距离四环1.2公里

　　大屯路：地块位置向北沿北苑路300米，坐转即可上大屯路

　　安立路：地块位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路

　　（2）公共交通

　　项目位于地铁5号线大屯路站300米，周边公交845、833、358、713等多路公交到达，公共交通方便。

　　二、项目现状

　　1、项目现状

　　该项目欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园（天马大厦）国有土地所有权及在建工程，在建工程现状：结构已封顶，外立面装修与设备安装基本完成，内装已完成30%，各项公共设施齐全，水、电、通讯、电梯、中央空调完好，地下已完成车库对外接口，地面停车位80个。

　　2、土地权属

　　（1）该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。

　　（2）项目用地正北部存在1栋4000平米6层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划许可证，该部分不属转让范围之内，若购买方有意向，转让方欲以5000元/平米价格进行转让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。

　　3、周边环境与配套

　　教育：陈经纶嘉铭分校、芳草地小学、安慧里小学、二十一世纪双语幼儿园

　　商场：飘亮购物中心、北辰购物中心、第五大道、华堂商场、居然之家

　　医院：中日友好医院、慧忠医院、

　　运动休闲：姜庄湖高尔夫、钱柜

　　文化娱乐：炎黄艺术馆

　　三、项目规划条件

　　项目规划指标

　　序号项目名称数量单位性质

　　1土地面积12086.95平米公寓

　　2公寓住宅2栋34000平米在建工程

　　3写字楼12000平米在建工程

　　4配套楼4000平米违章

　　5共计46000平米不含违章建筑

　　四、转让价格及构成

　　（1）转让价格：北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园（天马大厦）国有土地使用权及在建工程按标的清单所列内容，转让价为3.3亿元人民币，含全部债务、土地价款、各类罚金。

　　（2）转让佣金：1000万元人民币

　　注：竞价者另需提供至少1亿的资金证明。

　　五、项目购买方式与付款方式

　　1、购买股权

　　如采用购买股权方式收购天马大厦项目，建设手续可以沿用，由我方申办开工证或复工证即可。当然要充分留意或有债务问题。

　　2、购买资产

　　采取资产过户方式主要做好土地证过户、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的变更

　　3、债务、罚款、抵押、诉讼、法院查封的处理

　　由我公司、拍卖公司、项目方、法院共同成立的重组小组进行清偿债务，签署债务偿还协议（含缴纳土地款和滞纳金），又法院出具清债裁决书，解除抵押与查封。

　　4、交接方式

　　在中招国际拍卖公司协同法院主持下

　　（1）确认项目实物清单、资料清单内容

　　（2）按清单内容，买卖双方进行资料交接和现场交接

　　5、付款方式

　　（1）在法院出具清债裁决书的当日，我公司需支付2.8亿元人民币至拍卖公司帐户，按裁决书内容进行清偿债务。

　　（2）资料交接和现场交接后，办理过户手续，我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。

　　（3）暂留1000万元人民币在我公司帐户一年，避免或有债务出现。

　　第二部分市场研究

　　一、20xx年上半年北京市总体市场分析

　　1、北京市场对宏观调控的反应

　　近年内北京市房地产市场已处于较为成熟的阶段，开发投资总量将缓慢上涨，但住宅投资则由于土地资源的有限性，呈现缓慢增长。上半年，北京市受宏观调控政策影响较为显著，房地产企业的应对策略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发商采取了减慢开发速度的策略，未来一年内北京房地产供应增量将下降。北京房地产市场对价格敏感度较高，随着开发商新开楼盘价格的调整，优惠措施出台，对增加销售起了较好的作用，这些效果从期房的销售中体现出来，但由于宏观环境的不利，市场观望气氛浓厚，整体销售业绩较去年同期大幅下降。北京商品房价格无论较去年同期，还是相比疯狂上涨的20xx年下半年，仍处于增长趋势，而且环比、同比都在上升，尤其是中心城区，土地资源的稀缺性支持了这些地块的上涨。

　　2、土地市场的变化

　　1、供应量大幅增加，居住用地居主导

　　据《北京市国土局20xx年度土地供应计划》，20xx年京城土地供应量大幅增加，比20xx年增加了100公顷，廉租房和经济适用房比重大幅增长，占用地计划的23.3%，限价房占计划用地的17.65%，普通商品房仅有58.82%。随着这些地块的逐步开发，北京的住宅供应结构将进一步得到调整，以满足人们居住需求的限价房、经济适用房、廉租房比重的增加，将一步抑制商品房的有效需求。

　　2、交易场面趋冷，月成交量下降

　　进入20xx年以来，北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，尤其是进入3月份以来，土地市场极为冷清，尽管土地部门采取了放慢推地的速度，但推出地块的交易情况仍不尽如人意。与去年多家地产商疯抢一块土地的情形相比，今年土地出让的行情大异从前，多数地块停留在流标的边缘地带，仅3家企业或4家企业参与竞标。

　　3、整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓

　　由北京市土地整理中心公布的数据显示，居住及商住用地的地块20xx年上半年楼面地价达4107.93元/平方米，成交金额达292.05亿元，规划建筑总面积710.95万平方米。但二季度与一季度相比有所下降。价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下半年的疯狂上涨时期也在缓慢上涨。

　　4、土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降

　　从土地购置价款来看，持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势，随着开发商资金链的日益吃紧，以及土地价格的居高不下，开发商在土地市场开始进入观望期，放慢了购地速度，利用有限的资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。

　　二、需求分析

　　1、亚奥区域支持

　　在已经过去的十几年里，亚奥区域早已由当年的竞技场迅速发展成为京城的富人区，其繁华程度和聚集大商业的能力略有体现。2001年北京申奥成功，该地区更是进入了奥运时代。北京启用1800亿元加强基础设施的建设，其中有900亿元用于高速公路、城市快速路和轨道交通的建设，以提速城市交通。在这十几条交通干道中，约有一半都集中在亚奥地区。国家专项奥运投资使亚奥区域内的基础设施建设有了一个质的飞跃。而且，在整个奥运场馆建好以后，该地区将出现新的的配套设施。不仅如此，“奥运”因素更让亚奥区域的商务环境更为人性、生态：北环水系改造工程、京城公园氧吧——奥林匹克森林公园、温榆河及周边地区的环境治理。根据朝阳区政府最新发布的《朝阳区奥运功能区“十一五”发展规划》，奥运功能区将形成“一轴奥运景观大道，两园奥林匹克森林公园和健翔科技园，三区生态旅游区、文化教育区、宜居生活区”，及四大产业支撑、五大重点任务等态势。

　　2、需求积极因素分析

　　根据朝阳区政府最新发布的《朝阳区奥运功能区“十一五”发展规划》称朝阳区将加强该区域人口规模调控，适当控制低价商品房的开发建设，减缓户籍人口增长过快的势头；以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素质人才。20xx年前，奥运功能区人口自然增长率控制在年均1.5‰以内。该区域仍将延续过去“富人区”的聚集效应，同时奥运所带来的休闲、娱乐等环境，总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力，本地区居住人群以科研、教育、文化、等高素质从业人员居多，改善住房条件需求强，该项目的需求是真实、旺盛的。

　　3、需求不利因素

　　该项目也存在以下需求不利因素，需要我们积极看待，把握机会：

　　（1）该区域由于奥运炒作因素，房价普遍超出正常上涨水平，在奥运后有回落可能；

　　（2）亚奥区域商务气氛不够，写字楼售卖存在一定难度；

　　三、区域市场分析

　　表4：亚运村周边项目销售情况表

　　项目名称位置类型价格（元/平米）规模（平米）装修销售情况

　　远洋万和城北四环东路73号地，望和桥西北角公寓均价23000176000精装修20xx年5月10日开盘

　　保利香摈花园朝阳区路东侧住宅均价1950051069毛坯20xx年9月27日

　　准许销售面积：44566

　　已签约：26024

　　保利金泉朝阳区亚运村大屯路住宅均价19000184000毛坯20xx年4月15日

　　准许销售面积：84042

　　已签约：44304

　　亚奥观典

　　国际公寓朝阳区慧忠路9号，北辰购物中心东200米路北公寓一期20000二期22000—25000

　　78121精装修一期已售完，二期近期开盘

　　世奥国际

　　中心朝阳区北四环东路慧新东桥向东200米酒店式公寓均价19200待定精装修20xx年11月18日

　　准许销售面积：80399

　　已签约：11679

　　美伦堡朝阳区科荟西路（国家森林公园以西）公寓均价XX精装修20xx年4月12日

　　准许销售面积：9188

　　已签约：589

　　凯旋城朝阳区北苑路172号商住楼公寓18000写字楼16000250000精装修二手房

　　主场朝阳区亚运村大屯路220号公寓均价16000100000毛坯二手房

　　嘉铭桐城朝阳区西北苑路86号普通住宅

　　公寓均价16000600000毛坯二手房

　　光大名筑亚运村北苑路178号住宅均价1800090000毛坯二手房

　　芝麻街亚运村北辰购物中心向东500米商铺一层30000二层18000

　　北京MOHO朝阳区安慧里北苑路168号写字楼二手售价19000租4元/平米/天36000

　　洛克时代中心朝阳区亚运村北辰购物中心正北500米写字楼4.5元/平米/天82700

　　由于该区域地处亚奥板块，市政配套设施良好，紧邻地铁5号线，交通便利，该区域由于受奥运影响，区域房价近年涨幅较快，产品主要以高档公寓、写字楼为主，销售情况均比较理想，具有良好发展前景，区域市场近两年供给较多，存在一定的竞争性。

　　第三部分市场定位

　　一、客户定位

　　1、目标客户来源

　　（1）北四环沿线大企业的技术术开发、管理人员。

　　（2）小营附近对外经贸大学、北京联大等高校的中青年教职工。

　　（3）亚奥区域公司企业中的中层骨干人员。

　　（4）高科技企业、外资企业等企业中的白领。

　　2、目标客户特征

　　（1）以投资客户为主；

　　（2）客群的职业分类比较清晰；

　　（3）区域选择性较强（亚奥区域）

　　（4）收入稳定，大部分家庭年收入40———50万（三居客户），20———30万（两居客户）；

　　（5）文化层次较高，对居住环境的舒适性、交通便利程度比较看重；

　　（6）对价格敏感度不高；

　　3、需求特点

　　（1）住宅部分亦配备办公环境，可作中小公司办公用

　　（2）交通便利：车程在10—15分钟之内，公交条件好，有地铁；

　　（3）户型：实用、适度舒适，两居在90平米以内，三居130平米以内；

　　（4）环境：对于园林景观的要求比较高，追求“原生状态”，对“人工雕琢味”较浓的东西不感兴趣；

　　二、价格定位

　　1、区域当前价格

　　根据市场调研，判断假设目前该产品正在销售，住宅部分可以取得18000—20000元/平方米的销售单价，写字楼部分可以取得18000—20000元/平米的售价，若自持可取得5—6元/平米/天租金水平。

　　第四部分规划设计

　　一、方案构思

　　1、小型商务办公综合体

　　作为紧靠地铁5号线的商务办公综合体项目，有助于提升区域面貌与形象。

　　2、完善的配套设计

　　必要的办公配套商业与地铁、公交站点与街区商业有机结合。

　　3、原生态大型景观社区

　　充分利用地块北侧已建成的城市绿化带，同时项目范围内组织比较集中的绿地，形成都市喧闹繁华之中不失幽静的感觉。

　　4、原有户型需要做改动

　　原有户型按高档外销公寓设计，住宅设计以豪华为标准，并不适合现有办工简洁明快的要求，需要对户型进行开窗和内部装修上从新设计。

　　第五部分项目开发及销售计划

　　一、指导思想

　　在保证项目总体收益的前提下，优化安排现金流，控制风险。

　　二、项目转让、资产过户，预计6个月内完成

　　（1）7月份达成初步意向，着手设计转让实施方案

　　（2）8月筹措3.4亿的转让资金

　　（3）8月达成债权人协议，付首期款

　　（4）9月开始办理资产清理交接过户

　　（5）10月办理相关变更手续，付二期款

　　（6）11月完成项目相关规划报建变更手续

　　三、项目开发进程（附件：开发进程表）

　　（1）8月开始进驻项目，接收资产资料

　　（2）9月开始办理项目规划报建变更手续，项目外装修、公寓内装修方案，地下车库开始施工设计

　　（3）10月内外装修及地库施工招标定标，施工进场

　　（4）11月全面开工建设

　　（5）2009年2月装修完成

　　（6）3月竣工验收

　　（7）5月地库完成竣工验收，办理竣工备案手续

　　（8）5月配套绿化等工程完成

　　（9）6月交房

　　四、项目销售计划

　　（1）9月办理公寓1预售证，10月办理公寓及办公楼预售证，12月办理综合楼预售证，3月办理车库预售证。

　　（2）1号公寓10月开盘，开盘价17000元/平米，均价18000元/平米，争取在20xx年12月底销售完毕。

　　（3）2号公寓12月开盘，起价18000元/平米，居价19000元/平米，争取在2009年6月销售完毕。

　　（4）办公楼整层销售，均价18000元/平米。

　　（5）车位15—20万/个。

　　五、资金筹措计划

　　1、首期股东借款3亿元，用于支付定金1000万，支付收购保证金29000万元（包括银行、土地、施工方等）合计3亿元，计划使用时间6—7月份。

　　2、第二期股东借款5000万，用于收购支付收购余款与项目启动资金，计划使用时间7—8月份。

　　3、项目抵押贷款，评估6亿，贷款3亿，归还股东借款3亿元。计划到帐时间11—12月份。

　　第六部分投资收益评价

　　一、项目销售测算

　　按亚奥区域目前的平均报价及调研分析。并参考未来的价格走向，并结合亚奥区域目前的发展，我们初步拟定天马大厦未来销售价格的三个方案即：谨慎、一般、乐观。

　　谨慎方案一般方案乐观方案

　　项目价格（元/平米）项目价格（元/平米）项目价格（元/平米）

　　公寓16000公寓18000公寓20000

　　写子楼16000写子楼18000写子楼20000

　　车位150000万/个车位150000万/个车位150000万/个

　　测算结果：（附件：销售收入测算表）

　　A、谨慎方案销售总收入69394万元

　　B、一般方案销售总收入77881万元

　　C、乐观方案销售总收入86368万元

　　二、项目总成本、单位成本计算（成本测算表）

　　项目转让总金额为3.3亿元。该3.3亿元包含原项目涉及的所有债务、罚款、滞纳金等。加上后期装修费、配套费、管理费等，总投资成本47970万元，每平方米可售面积单位成本为10300元/平米。

　　三、项目收益指标（项目全投资现金流量表）

　　谨慎方案一般方案乐观方案

　　项目项目项目

　　税后利润率22.28%税后利润率27.33%税后利润率31.395

　　内部收益率9.16%内部收益率11.74%内部收益率14.08%

　　净现值12212万元净现值18974万元净现值25851万元

　　从以上财务指标看，该项目赢利前景比较乐观，如能在付款方式与转让价格上取得转

　　让方的进一步让步，则此项目具有更大的运作价值。

　　四、现金流分析与解决方案

　　1、现金流分析

　　正常开发状态的现金流

　　正常现金流前期资金压力大

　　改善现金流的运作方案一

　　转让款支付可采取先支付小部分，同期加快办理相关证照，实现开盘提前，提前回笼销售款，减轻股东借款压力。

　　改善现金流的运作方案二

　　写字楼部分若采取自持，可减少所得税和土地增值税。

　　第七部分风险评价与解决方案

　　一、宏观市场风险

　　1、房价下调的影响

　　XX年各一线城市均出现市场调整迹象，特别是一向号称房价堡垒的北京也出现了房价打折松动下降的迹象，市场逐渐演变为观望气氛浓厚，成交量持续下降而，房价依然居高不下的局面。随着后市的观望气氛依然，可以预见房价下降调整的可能性还是很大的，对于本项目来说，开盘定价可采取低开高走，以求通过低价快速销售回笼资金，限度的缩短销售周期。

　　2、债务风险

　　该项目存在项目公司与母公司之间担保贷款问题，该问题的能否顺利解决，还有待进一步研究。

　　3、工程问题

　　该项目地下车库没有建造，建造地下车库将影响该项目的交房时间

　　4、遗留违章建筑

　　该项目北侧遗留一栋约4000平米违章建筑，未有规划许可证和产权证，无转让可能，但又正好处在北侧大门里边，若不购买此栋违章建筑，将对项目整体规划影响较大，而若购买此栋违章建筑，我方将不但按5000元/平米价格多付出2000万，还将就违章建筑的规划从新审批补交罚款等问题进行处理，也比较麻烦。建议采取买下来，规划成商业经营。

　　第八部分结论与建议

　　该项目地处亚奥核心区域热点发展区域，配套完善，交通便利，市场机会好。该项目优越的地理位置优势决定其巨大的商业潜能，商住两用的开发前景决定其潜在价值较大。

　　项目客户定位清晰，价位便宜，回报率较高，项目回笼资金快，抵御风险能力强，但前期现金流压力大，如能有效解决转让方的债务问题，建议公司对此项目积极投资。

　　本项目符合公司发展战略的要求，转让价格便宜，在市场低迷时可考虑购买此项目，增加公司项目储备，对于公司在北京地区发展意义重大。

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