购房者必须正确理解的建筑专业概念

购房者必须正确理解的建筑专业概念

　　论文摘要：介绍了面积、密度、层高、绿化率等专业概念，并重点阐述、辨析了这些概念的内涵，对于购房者正确选择购房对象和订立合同具有一定现实指导意义。

　　论文关键词：购房,合同,建筑专业概念

　　衣、食、住、行是人类得以生存的基础，对于城市居民而言，通过购买房屋是取得和改善居住条件的最重要途径，因此购房对于许多人来讲是一生中的头等大事，也是最大的一笔开支。但对于大多购房者来说都不是建筑专业人员，又是第一次购房，也可能是唯一一次购房，因而既没有必不可少的专业知识，也没有什么经验可言，对楼市标书和购房合同中建筑概念知之甚少，难以区分，以致曲解，常造成选择上的错误和经济上的损失。正确理解和区分如下一些概念，对于购房者正确选择购房对象和订立合同具有一定现实指导意义。

　　1关于面积

　　面积是衡量建筑物大小、功能的一个重指标，也是房屋售价的决定因素之一。

　　在各类楼市标书和购房合同中有关表述面积概念五花八门，常令购房眼花瞭乱，跌入“面积陷阱”。购房人必须应注意区分：

　　建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行。民用住宅多以“套”为住户的产权单位，其产权的建筑面积应由两部分组成，即套内建筑面积和本套或应分摊的公用面积。

　　套内建筑面积是指一套住房外墙内面积的总和。其计算方法国家和地方都有明确的规定。

　　公用建筑面积其由两部分组成：一是电梯井、梯楼间、管边井、变配电间、设备间、水箱间、公共门厅、通道、值班警卫室以及其它功能上为整幢建筑物局部及整体服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是住户与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙体水平投影面积的一半。

　　公摊面积它是公用建筑面积中应分摊到各套中的面积，是销售面积的一部分。不是所有公用面积都计入分摊的。如地下室功能不明确的机动用房；大楼内的物业管理用房和住宅小区的居委会用房；按建设项目要求建筑的公用车库；为住宅小区房屋共用配套设施用房，如变配电间、小区门卫间、公厕等。开发商有时将不应分摊的公用面积计入了公摊面积，购房无疑就要花冤枉钱了。一般来说套内建筑面积除以建筑面积，所得的数据如在75%以上，则属于正常范围，如果差距较大则说明公摊面积算多了。

　　销售面积一般来说等于前面介绍的建筑面积。它是一种开发企业或购房者的习惯叫法，在合同用语中并无此词，也就是说，平时广告、售楼书中的楼价，均指每平方米“建筑面积”的价格。

　　实得建筑面积就是人们俗称的“实用面积”。它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

　　使用面积业主直接可利用的面积，业界也称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物面积后的一个内容空间的概念。

　　2层高和净高

　　房屋高度对居住人的生活质量是有重要影响的，相对较高房屋的通风、采光、视觉、心理感受较好，实际使用功能也较强。住宅的高度计量除了用“米”，还可以用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高，层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。对居住人有实际意义的是净高。一般住宅层高都在2.8-3米左右，净高在2.7米左右。

　　3建筑面积密度和建筑密度

　　住宅区内建筑物的密集程度对居住环境是有较大影响的。建筑物密程度高的小区，人均可供使用公共场所面积相对较少，给交通、休闲、日常生活和物业管理带来不便，从而减低居住质量。显然，低密集程度的小区是购房者的首选。建筑面积密度、建筑密度是反映建筑物密集程度的重要指标。

　　建筑面积密度是反映建筑用地使用强度的主要指标。计算建筑物的总建筑面积时，通常不包括±0以下地下建筑面积。建筑面积密度的表示公式为：

　　建筑面积密度=(总建筑面积÷建筑用地面积)

　　建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式为：

　　建筑密度=建筑基底总面积÷建筑用地总面积

　　比如现有1000平方米的建筑用地，现在上面建一幢6层2400平方米的住宅楼。

　　简单计算其基底总面积为：2000÷6=400

　　那么这块建筑用地的：

　　建筑面积密度=2000÷1000=2

　　建筑密度=400÷1000=0.4

　　很显然其数值相差是很大的。对于开发商而言，为了节约成本，总是要通过增加层数和减小楼房的间距来提高一定用地上房屋的“产出率”，购房者可一定擦亮自己的眼睛。

　　米左右。减低层高以节约成本，增加利润是一些不良开发商惯常使用的方法，因此，在制作、签订合同时一定要表述清楚。

　　4绿化率与绿化覆盖率

　　随着生活水平的提高，人们越来越重视居住环境的质量，而绿化是决定住宅小区环境质量的重要因素。而衡量绿化水平的指标有两个：绿化率和绿化覆盖率。绿化率是人们通常的说法，其规范的专业术语应为绿地率。这两个专业术语字面很相近，但其实质是有区别的。

　　绿化率的公式为：

　　绿化率=居住区用地范围内各类绿地的面积总和÷居住区用地面积×100%。

　　绿化覆盖率的基本计算公式在形式上与绿化率的计算公式是一样的。

　　二者的区别主要体现在“居住区用地范围内各类绿地”这一概念的不同涵义上。简单地说计算绿化覆盖率时所指的绿地“是有块草皮就可以计入”；而计算绿化率时所指的绿地“不是有块草皮就可以计入”的。比如，在计算绿化率时，要求距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也属不能计入绿化率的绿化面积，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿化率时不能计入，而在计算绿化覆盖率时是可以计入。因此绿化覆盖率可做到60%以上，而绿化率做到30%都很难。所以一般来讲开发商说绿化率达30%以上，其实是指绿化覆盖率，其真正的绿化水平并不如购房者想像的那么好。

　　参考文献

　　1 沈先荣 建筑构造[M]. 北京:中央广播电视大学出版社, 2006.1

　　2 郝峻弘房屋建筑学 [M]. 北京: 清华大学出版社有限公司, 2010.1

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