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房屋租赁合同效力问题解析
由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收益而不得处分。在承租人破产时租赁房屋不得列人破产财产出租人有取回权。下面是小编收集的房屋租赁合同效力问题，希望大家认真阅读!
一、影响房屋租赁合同效力的因素
总的来说，房屋租赁合同无效的原因在于标的物缺陷，违反法律的强制性规定。
(一)土地批准手续
实践观点：出租未取得用地批准而建设的房屋，租赁合同无效。
原理解释："保护、开发土地资源，合理利用土地"是土地管理立法的重要目的，建设用地批准文件是关于土地建设用途的文件，是建筑合法化的前置性条件。《土地管理法》中有关办理用地批准手续的规定属于《合同法》第五十二条、《合同法解释二》中效力性的强制规定。
规范指引：《土地管理法》第四十三条、第五十三条、《合同法》第五十二条、《合同法解释二》第十四条。
(二)规划
1.建设用地规划许可
实践观点：未取得规划许可证的用地属于非法用地，该地上房屋属于违法建筑，租赁合同无效，且无效力补正空间。
原理解释：该许可是建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划部门确认建设项目位置和范围等整体符合城市规划的法定凭证。为保障建筑产品质量、房产交易平衡等国家利益与社会公共利益，《城乡规划法》对工程建设前置性条件作出的明确规定系效力性强制规定。
规范指引：《城乡规划法》第三十七条、《合同法》第五十二条、《合同法解释二》第十四条。
2.建设工程规划许可
实践观点：未取得建设工程规划许可进行建设的项目属于违法建筑，房屋租赁合同无效。
原理解释：建设工程规划许可是规划部门核发的、确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。区别于建设用地规划许可，该类许可系对建设项目的具体方案进行审查，如控制建筑高度、密度等，这类规定属于法律的强制性规定。为协调城乡空间布局，集约高效合理利用城乡土地，建设工程规划许可是一种规制土地利用的事前机制。
规范指引：《城乡规划法》第40条、第41条、第44条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条。
3.临时建筑批准
实践观点：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
原理解释：临时建筑具有一定延续性，影响交通、市容、安全，需要以建设规划或控制性详细规划的标准进行审查，为其设定合理的存续期，既是一种行政管理措施，也对其他人形成合理的心理预期。
规范指引：《城乡规划法》第四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条。
案例指引：济南市蔬菜公司经营部等诉张衍军房屋租赁合同纠纷再审案件([2014]济民再字第130号民事判决书)
(三)施工许可
实践观点：出租未取得施工许可证的房屋，租赁合同原则上无效。但"国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程、以及按国务院规定权限和程序批准开工报告的建筑工程"即使未取得这类许可也不影响租赁合同效力。
原理解释：房屋质量关系不特定人的人身安全，即社会公共利益，未取得建设工程许可意味着施工单位不符合施工条件，直接影响后期工程质量。因此，《建筑法》对建设施工许可的规定属于法律的效力性强制规定。规定这类房屋租赁合同无效及其后果，往往成为倒逼企业办理建设施工许可手续的方式。
规范指引：《建筑法》第七条、《建筑工程施工许可管理办法》第二条、《合同法》第五十二条、《合同法解释二》第十四条。
(四)验收
实践观点：建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。工程未经整体验收合格，房屋租赁合同依法认定无效。
原理解释：
1.竣工验收
工程竣工验收是指围绕国家法律、法规中关于工程建设标准等规定，在完成工程设计要求和合同约定基础上，参与建设的单位共同抽样查验工程质量，以一定标准确认工程质量是否合格。
签订房屋租赁合同在于让渡合同的使用价值以获取利益，而未经竣工验收的房屋存在安全隐患，无法交付使用，直接影响租赁房屋合同的效力。《建筑法》对竣工验收的强制性规定反映了人身利益高于财产利益的价值取向。
规范指引：《建筑法》第六十一条、《商品房屋租赁管理办法》第六条第二项、《合同法》第五十二条、第二百七十九条、《合同法解释二》第十四条。
案例指引：湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案
2.消防验收
实践观点：以法律明确规定为界限，要求必须经过消防验收合格才投入使用的房屋，未经该程序则房屋租赁合同无效;除了双方约定消防验收为合同生效条件外，对于法律未规定须经消防验收的，房屋租赁合同有效。
原理解释：消防验收是指消防部门对企事业单位竣工时进行消防检测的合格调查，并出具电气防火等合格证明文件。房屋是否经消防验收关系到不特定人的安全，这类规定也属于法律的强制规定。
规范指引：《消防法》第十三条、《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》(2003)民一他字第11号(2013年废止)。
二、非影响效力性因素之澄清
租赁合同中房屋无法使用等情形只是影响合同履行的因素，往往和合同的效力影响因素混同，但无效和履行不能的效果并不等同，因此有必要澄清。
(一)登记备案
实践观点：除办理登记备案手续为当事人约定的租赁合同生效条件外，登记备案手续对房屋租赁合同效力没有影响。
原理解释：房屋登记备案制度是指房地产管理部门登记租赁合同内容及行为变动情况作为备案，实质是事后确认，目的系为规范房屋租赁市场和确保国家税收，这类规定属于管理性规范，不影响房屋租赁合同效力。
规范指引：《城市房地产管理法》第四十三条、《商品房租赁管理办法》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条。
(二)租赁房屋有权属争议等无法使用情形
实践观点：对于房屋被司法机关或行政机关查封、房屋权属有争议以及违反法律、行政法规关于房屋使用条件，一般不影响房屋租赁合同效力，只是前述情形导致租赁房屋无法使用时，承租人有解除权。
原理解释：《房地产管理法》第三十八条规定"被司法机关或行政机关查封、房屋权属有争议"等几类房屋不得出让，限制的是房屋买卖，原因在于房屋的权属瑕疵直接影响买卖合同目的的实现，为预先保护相对人的信赖，以合同无效作为惩罚。但前述情形一般不影响房屋使用，无效反而令承租人的目的落空，将解除权赋予承租人显然更符合实际。
规范指引：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条。
三、部分无效和全部无效
当前，对合同效力的态度是尽量让合同有效，鼓励交易。即使合同中存在无效条款，只要该条款并非合同的主要条款，或者即使是合同的主要条款，但具有较高的独立性，与其他条款能相互区分，则该条款无效不会导致合同全部无效。
实践观点：在房屋租赁合同的效力方面，法律规定了以下几类部分无效：一是房屋租赁合同中有"免除条款提供方的责任、加重对方责任、排除对方主要权利"的格式条款，或者有《合同法》第五十二条、第五十三条禁止情形的条款，该条款无效，不影响合同中其他条款的效力;二是租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，未超过部分有效;三是房屋租赁超过二十年的，超过部分无效;四是经出租人同意的转租中，超过转租期限部分无效。当然，如果这些条款与其他条款联系极度紧密，部分无效也会导致合同全部无效。
规范指引：《合同法》第二百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释〔2009〕5号)第十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十五条。
四、合同效力的补正
合同效力补正是指对于无效合同，当事人通过事后补正或实际履行使合同有效，这是出于尽量促进交易、稳定市场秩序的考量，一般以法律的明文规定为准。
(一)建设工程许可
在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
规范指引：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条。
(二)临时建筑
在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
规范指引：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条。
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