浅析公允价值计量在投资性房地产中的运用论文

浅析公允价值计量在投资性房地产中的运用论文

　　一、公允价值计量属性在投资性房地产领域的优势分析

　　(一)产权视角

　　现代企业制度以产权制度为基础，形成产权明晰的制度特征。一方而，现代企业制度要求企业的所有权和经营权分离，并且所有权和经营权的归属明晰，对应主体明确其对企业承担的责任和义务，并以此为基础享有相关权利。另一方而，现代企业制度注重以产权为基础协调各方利益，注重分散产权归属，形成产权结构内部的相互制衡，并以此为基础，提升企业产权基础上的管理决策科学性等，更好的提升现代企业的综合发展能力。

　　(二)决策相关性视角

　　公允价值作为计量属性，运用在投资性房地产、资产减值等资产负债的计量领域，能够提升资产价值评估的相关性及可比性，并更好的满足企业追求利润的相关要求。以投资性房地产为例，公允价值运用在投资性房地产的期末价值评估中更能够提升资产价格的市场化程度，促使投资者更清晰的分析企业财务信息，进而结合自身情况对后续房地产市场形成科学理性判断，提升财务信息的决策有效性。

　　(三)财务管理视角

　　在投资性房地产领域运用公允价值进行计量，可以反应资产的市场价值，这个市场价值对于当前的财务风险分析与资产管理有着重要的意义。尤其是，在国内投资性房地产市场价格波动迅速的前提下，正确的利用公允价值进行评估，可以对企业购入或转出投资性房地产，进而调整资产负债结构等有一定帮助，对于企业的投融资决策等都是有利的。

　　二、公允价值在投资性房地产领域运用的问题

　　(一)集团内部不同计量属性的问题

　　根据我国新会计准财的规定，企业集团的会计处理根据合并财务报表规范进行，母公司营统一子公司的会计政策，确保子公司与母公司的会计政策保持一致。如果子公司与母公司会计政策不一致，财应该按照母公司会计政策进行报表调整或者另行编制财务报表。假设母公司采取公允价值计量，那么子公司也应该采取或者另行编制公允价值计量的财务报表。但是山于子公司所处的投资性房地产市场的活跃性并不高或者是不具备独立的投资性房地产，而不能使用公允价值进行核算，保持成本模式计量，就会促使企业集团的财务合并中出现资产价值不统一的问题，影响企业集团的会计信息质量。

　　(二)不同计量模式的转变问题

　　根据新会计的规定，原来采取历史成本进行计量的企业，可以在一定条件下转变为公允价值进行计量。但是，公允价值却无法有效的转变到历史成本，也就是说，如果某个上市公司投资性房地产领域采取公允价值，而另外一个企业采取历史成本，当采取历史成本的上市公司需要对采取公允价值的企业投资性房地产等进行评估时，是难以将公允价值转回成本法下的价值结果的，这就出现一个非常突出的计量基础和计量结果差异，财务信息的可比性下降，尤其是会对并购融资等活动产生。

　　(三)税务处理的问题

　　公允价值的运用促使投资性房地产的账而价值变化明显，并且对企业的净利润产生的影响。在此情况下，企业在税务处理中，如果根据房地产余额纳税财可能应纳税额相对低于公允价值下的应纳税额，这就使得企业对于公允价值计量的积极性不高。而尤为关键的是，在当前房产税的计量中，并没有对房产税征收的具体计量属性进行区分，虽然新会计准财公允价值的引入不影响房产税的税基，但是在具体的应纳税额核算上却存在显著的差异，这就不利于投资性房地产运用公允价值计量后相关税务工作的开展。

　　三、提升我国企业公允价值计量属性运用的建议

　　(一)注重构建有利于公允价值运行的开放市场机制

　　结合前文分析，公允价值在投资性房地产领域的运用有着一定的优势，但是发挥其优势，必须为之构建一个开放公开的自山交易市场，为托收价格的确定奠定基础。这就需要推进我国国内投资性房地产市场的公平交易制度发展，应该考虑借助市场信息化平台与监管平台的完善，为投资性房地产在全国的自山、公开交易创造一个交易平台，并引入包括行政、媒体、自山人等的多层次监管，来降低交易中的关联交易行为，进而为公允价值的实现创造市场基础。

　　(二)推进公允价值财税与审计工作的发展

　　公允价值在投资性房地产领域运用的发展需要配合以完善的财税与审计工作，降低与之相关的财税处理的舞弊与偷税漏税问题，提升财务信息质量等。这就需要对公允价值的转化进行更恰当的规定，特别是对公允价值向历史成本的转化进行一个公式设计，提升不同计量属性下的财务信息可比性。对于公允价值下投资性房地产相关的征税活动规定具体的征税方式与标准，在房产税等领域也需要作出调整。此外，应该及时的开展公允价值计量下的内外部审计工作，确保公允价值得到正确的运用和准确的计量。

　　(三)推进我国企业现代企业制度深化改革

　　公允价值在投资性房地产领域的运用，需要上市公司在会计政策选择中，真正的选择公允价值这个计量属性。要想实现这个要求，应该推进现代企业制度的实现，这对于降低内部人治理会计政策选择有利。这就需要改善公司股权结构，分散股权，将以国有股为主的股权结构转化为以法人和公众持股为主的多元化股权结构模式，将股权分散，有利于从根本上改变股东控制股东人会。时对上市公司的董事会、监事会、高管的权责进行明晰，实现权利制衡与监督下的科学管理机制，为科学引入公允价值创造内部基础。

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