案例分析房屋买卖合同的相关问题
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案例分析房屋买卖合同的相关问题
案情简介
当事人施某有一套上海房屋欲出售，联系了房屋中介，不久后中介公司联系了施某，称有买家王某愿意购买房屋，约好三方见面洽谈房屋购买事项。2015年12月30日，第一次见面后三方即签订了一份“合同”，合同标题为房屋买卖意向合同，由施某、王某以及中介公司三方为当事人签字或盖章，约定王某以490万元购买该房，并约定了价款分期支付方式，该协议签订后王某需向中介公司支付三万元订金，并约定了：
1.“买卖双方应在该协议签订后100日内签订《上海市房屋买卖合同》标准文本”。
2.若因一方元导致该合同不能履行的，需相对方支付房屋价款20%的违约金。
后施某与王某一直没有签订上海市房屋买卖合同，卖方施某于2016年3月1日通知中介公司不愿意出售该房屋，中介公司以其违约行为导致合同不能履行为由，请求其支付中介费9万元（本应在房屋买卖最终达成后由买方王某支付的中介费），施某不同意。到2016年3月25日，上海市出台房屋买卖新政，规定非上海市户籍人员在上海购买房屋的条件意向修改为“在上海缴满5年社保”，买方王某因此不再满足购房人主体资格。
现中介公司向卖方施某请求支付9万元中介费不成，又再次促成三方见面，建议买方王某起诉卖方施某，诉请施某：
1.双倍返还王某支付的3万元订金。
2.支付违约金98万元。
3.赔偿因其违约行为导致买方失去购房资格的损失20万元。
争议焦点
1.施、王、中介公司三方签订的合同是什么性质？
2.王某是否可以请求施某支付合同约定的违约金？
3.施某是否应当承担王某失去购房资格的责任，向其作出赔偿？
4.中介公司是否有权向施某请求支付9万元中介费？
5.施某可能需要承担怎样的责任？
案情分析
1.施、王、中介公司三方签订的合同并非正式的房屋买卖合同，根据实际协商情况“第一次见面后三方即签订”以及“买卖双方应在该协议签订后100日内签订《上海市房屋买卖合同》标准文本”的合同条款可知，这是一份预约合同，表明买卖双方具有签订房屋买卖合同的意向，而不是房屋买卖合同的本合同。
2.根据上一项分析，施、王双方签订的是一份预约合同，其效力即是使双方互负100日内签订本合同《上海市房屋买卖合同》的义务，虽然该合同约定了房屋的地址、价款、支付方式等内容，但是本合同尚未成立。施某单方想要解除该预约合同，应当承担相应的'违约责任。
依据该预约合同，这里存在3万元的订金，和20%房屋价款的违约金的约定。依据我国《合同法》第一百一十六条规定:当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者订金条款。故这里3万元订金双倍返还责任与违约金条款不可以并用，王某可以择一提出请求。
又，双方约定的违约金为“支付房屋价款20%的违约金”为98万元，法律规定违约金数额以损失为计算基础进行限制，其目的是为了防止当事人订立合同时约定的违约金金额过分高于违约造成的损失或者极具惩罚性,造成双方的不公平。显然本案中双方磋商事实上只进行了一次，98万元的违约金显然过高，不存在如此高昂的实际损失。
3.王某失去购房人资格的原因是由于上海市新的购房政策，属于不受双方当事人控制的特殊情势，显然不能将其归责于施某。且双方的合同条款的约定：“买卖双方应在该协议签订后100日内签订《上海市房屋买卖合同》标准文本”，预约合同于2015年12月30日签订，施某通知解除该预约合同为2016年3月1日，尚未达到预约合同签定100日的期限。因此，施某不必承担王某失去购房资格的责任。
4.根据《合同法》第四百二十七条规定:居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，买卖合同最终没有达成，作为居间人的中介公司没有理由要求支付中介费。且，中介协议存在于买方与中介公司之间，不得约束中介公司与卖方之间的关系。中介公司仅可请求支付居间活动之支出的必要费用。
5.施某单方解除房屋买卖预约合同，需要向买方王某承担相应的违约责任，根据买方的请求，向其支付双倍订金6万元，或者支付与买方损失相当的违约金，二者择一承担责任。
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