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安徽省物业管理条例2016

2016-05-04 浏览: 分享人:石珊启 手机版

(2004年12月23日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第13次会议通过 2009年10月23日安徽省第十一届人民代表大会常务委员会第14次会议修订 2009年10月23日安徽省人民代表大会常务委员会公告第16号公布 自2010年1月1日起施行)

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

第四条 县级以上人民政府应当鼓励、支持物业服务行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,促进物业服务行业发展。

第五条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本省行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。区人民政府应当确定一个部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府的其他有关部门,应当依照各自的职责分工,相互配合,做好相关监督管理工作。

第六条 街道办事处、乡镇人民政府在县级人民政府房地产行政主管部门指导下,具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

第七条 物业管理协会应当加强行业自律,规范行业经营行为,促进物业服务企业提高服务质量和水平。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第八条 房屋所有权人为业主。

业主身份的确认,以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。

第九条 业主除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外,还享有以下权利:

(一)向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询;

(二)推选业主代表,并享有被推选权;

(三)依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利;

(四)要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为。

业主除履行国务院《物业管理条例》规定的义务外,还应当配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动。

第十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条 业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。

除国务院《物业管理条例》规定的职责外,业主大会还应当履行下列职责:

(一)决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项;

(二)批准业主委员会工作规则;

(三)听取和审查业主委员会的工作报告;

(四)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

(五)决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项。

第十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面移2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

前款规定的面积和业主人数,按照下列规定确定:

(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积,按照专有部分面积之和计算;

(二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。业主总人数,按照两者之和计算。

第十三条 业主委员会应当按照法律、法规和业主大会的决定开展活动。

除国务院《物业管理条例》规定的职权外,经业主大会批准,业主委员会还行使下列职权:

(一)审议物业服务企业制定的物业管理区域内的管理方案、物业管理区域内配套工程和重大维修工程项目年度计划;

(二)审议物业管理区域内物业服务费的收取标准。

业主委员会作出的决定,应当经全体成员过半数通过,并在物业管理区域内公告。

第十四条 除国务院《物业管理条例》规定的义务外,业主委员会还应当履行下列义务:

(一)执行业主大会的决定,遵守业主委员会工作规则;

(二)对物业服务企业的合法经营和管理活动予以支持和配合;

(三)对物业服务企业的行为进行监督,对其不合法、不适当的行为予以制止。

第十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素,按照以下规定进行:

(一)新建住宅小区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的,应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;

(二)新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域;

(三)地理上自然连接规模较小的住宅小区,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域;

(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的,可以划分为一个物业管理区域。

本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业,可以继续作为一个独立的物业管理区域。尚未实施物业管理的住宅小区,应当创造条件实施物业管理。

第十六条 新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当按照前条规定划分物业管理区域,向设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门申请划分登记。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

物业管理区域划定后,确需调整的,由设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定,并在相关物业管理区域内公告。

第十七条 符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

(一)入住率达到50%以上的;

(二)首批物业交付满二年,并且入住率超过30%的;

(三)首批物业交付满三年的。

第十八条 业主筹备成立业主大会的,应当在街道办事处、乡镇人民政府的组织协调下,由业主代表、建设单位和居民委员会或者村民委员会组成业主大会筹备组,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。

符合首次业主大会会议召开条件之一,但未及时召开大会的,街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起45日内组建业主大会筹备组。

业主大会筹备组应当自成立之日起15日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

第十九条 业主大会筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出首届业主委员会委员选举办法、候选人条件和名单;

(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容,业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前,在物业管理区域内公告,并将公告时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的,业主大会筹备组应当予以复核或者修改,并告知异议人。

业主大会筹备组应当自组成之日起90日内组织召开首次业主大会会议。

第二十条 首次业主大会会议一般应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会,批准业主委员会工作规则等。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具委托书。

第二十一条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

业主代表参加业主大会会议前,应当就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见;对需业主投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)有20%以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。

第二十三条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前通知全体业主,并将业主大会会议讨论的事项在物业管理区域内公告。

第二十四条 管理规约应当包括以下内容:

(一)物业的名称、地点、面积及户数;

(二)业主大会的召集程序及决定物业管理区域内重大事项的方式;

(三)公共场所及共用设施设备状况;

(四)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益;

(五)业主参与物业管理的权利;

(六)业主对业主委员会及物业服务企业的监督权;

(七)物业的使用、装饰装修、维护和管理;

(八)业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则;

(九)违反管理规约的责任;

(十)其他有关事项。

第二十五条 业主大会议事规则应当就以下事项作出约定:

(一)业主大会的议事方式;

(二)业主大会的表决程序;

(三)业主委员会的组成和委员任期;

(四)其他有关事项。

第二十六条 管理规约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效,并由业主委员会在物业管理区域内公告。

第二十七条 业主大会、业主委员会作出的决定,管理规约、业主大会议事规则应当符合法律、法规的规定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者予以撤销,并通告全体业主。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第二十八条 业主委员会委员应当符合下列条件:

(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

(二)遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则,模范履行业主义务;

(三)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(四)具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。

第二十九条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意,业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案,并书面告知相关居民委员会、村民委员会。

前款规定的备案事项发生变更的,业主委员会应当在30日内书面告知县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及所在地的居民委员会、村民委员会。

第三十条 业主委员会任期一般为三年,其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织其换届。

业主委员会任期届满后,应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止,并以书面形式在物业管理区域内公告:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;

(三)因身体健康等原因丧失履行职责能力的;

(四)因犯罪正在受刑事追究的;

(五)以书面形式向业主大会提出辞职的;

(六)拒不履行业主义务的;

(七)收受物业服务企业或者利害关系业主提供的不当利益或者报酬的;

(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

经业主委员会或者20%以上业主提议,认为有必要增减或者调整业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。

第三十二条 业主大会、业主委员会开展工作的经费,以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金,其筹集、管理和使用办法由业主大会确定。

前款规定的费用的筹集和使用情况,业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的监督。

第三章 前期物业管理

第三十三条 新建住宅小区配套建筑及设施设备的建设,应当按照住宅小区规划、严格执行国家和省有关设计规范和工程建设标准。

第三十四条 建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业,经县级人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

第三十五条 建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。

建设单位组织项目工程验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与。

第三十六条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前,应当向设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门报送以下材料:

(一)建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同;

(二)经批准的物业项目规划设计方案;

(三)标注物业服务用房具体位置、面积的样图和配置标准的书面承诺;

(四)应当招投标的物业管理项目招投标情况的书面材料;

(五)物业配套建筑和设施设备的清单及产权归属说明等资料。

第三十七条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

(一)水、电纳入城市管网,安装分户计量装置和控制装置,并对物业服务用房、公用场地、公用设施设备配置独立的水、电计量装置;

(二)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置;

(三)电话通信线、电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位;

(四)按照规划要求完成消防设施建设;

(五)按照规划要求完成教育、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设;

(六)按照规划要求完成小区道路建设,并与城市道路或者公路相连;

(七)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

(八)法律、法规规定的其他条件。

第三十八条 设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门可以对本条例第三十七条规定的事项进行现场综合查验。对综合查验发现的问题,责令建设单位及时整改。

综合查验结果和整改情况应当在物业管理区域内公告。

第三十九条 建设单位应当依照省人民政府住房和城乡建设行政主管部门公布的临时管理规约示范文本,制定临时管理规约,报县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

在首次业主大会通过的管理规约生效后,临时管理规约即行失效。

第四十条 建设单位销售物业时,应当在销售场所将经批准的规划设计方案、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备的相关材料等予以公示,并向物业买受人提供书面公示材料。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当就遵守临时管理规约予以书面承诺。

第四十一条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件,对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第四十二条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位和物业服务企业不得擅自处分。

第四十三条 物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑,由建设单位在物业项目综合查验合格后60日内负责申请房屋权属登记。房屋登记机构应当在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载。业主有权查询。

第四十四条 物业服务用房的配置应当符合下列规定:

(一)物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的,按照不少于建筑面积一百平方米配置;

(二)物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的,按照物业总建筑面积2‰配置;总建筑面积超过二十五万平方米的,超过部分按1‰的标准配置;

(三)物业服务用房应当在地面以上,便于开展物业服务活动,并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能。

物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中,业主委员会办公用房建筑面积不低于二十平方米。

建设单位移交物业服务用房,不得收取任何费用。

未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。

第四十五条 按照规划要求在住宅小区内配套建设公共服务设施中的会所、幼儿园等的归属,应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并优先满足业主需要。

第四十六条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

第四十七条 物业服务企业在承接新建物业项目时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,发现问题应当书面告知建设单位,建设单位应当及时进行整改。

第四十八条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

(五)园林施工图纸及树种清单;

(六)业主名册;

(七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。

建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。泄露业主个人信息资料,影响业主正常工作、生活的,业主有权向有关行政主管部门举报。

第四十九条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

建设单位提取的物业工程质量保修金,应当专户存储,专项用于物业保修期内的维修,并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。物业工程质量保修金提取的比例与管理使用办法,由设区的市人民政府制定,报省人民政府住房和城乡建设行政主管部门备案。

第四章 物业管理服务

第五十条 物业服务企业应当按照国家规定,具备相应的资质,不得超越资质等级承接物业服务业务。

物业服务企业在非注册地承接物业服务项目,应当向物业项目所在地设区的市或者县(市)人民政府房地产行政主管部门备案。

从事物业管理的人员应当按照国家规定,取得职业资格证书。

房地产行政主管部门应当加强物业管理专业人才队伍建设,建立物业服务企业及其管理人员的信用档案。

第五十一条 物业服务企业享有以下权利:

(一)根据有关法律、法规规定和物业服务合同,对物业及其环境、相关秩序进行管理;

(二)依照国家、省有关规定和物业服务合同收取服务费用;

(三)制止违反物业管理规约的行为;

(四)选聘专营企业承担专项经营业务;

(五)法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。

物业服务企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

第五十二条 物业服务企业应当履行以下义务:

(一)以为业主服务为宗旨,提高服务质量和水平;

(二)按照物业服务合同,提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务;

(三)按照规定公布物业服务费收支情况;

(四)接受业主委员会和业主的监督;

(五)协助有关部门提供社区服务,开展社区文化活动;

(六)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。未履行约定的,应当依法承担相应的法律责任。

第五十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当包括下列事项:

(一)物业管理区域范围及基本情况;

(二)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

(三)物业服务用房的配置、使用、维修和管理;

(四)公共绿化的维护,以及公共区域的环境卫生、相关秩序维护;

(五)车辆的停放管理;

(六)物业服务质量标准;

(七)物业服务费用收取标准和方式;

(八)物业档案资料的保管;

(九)物业服务合同期限;

(十)双方的权利义务;

(十一)违约责任;

(十二)物业服务合同终止、解除条件;

(十三)其他事项。

省人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当制定、公布物业服务合同等示范文本。

第五十四条 物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的,业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示,并按照业主大会规定的程序确认变更合同。

前款规定的公示时间不得少于10日。

第五十五条 物业服务合同期限届满前90日,业主委员会应当召集业主大会会议,讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的,应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同;不继续聘用的,应当依法重新选聘新的物业服务企业。

提前解除物业服务合同的,提出解除合同的一方应当书面告知合同另一方,在物业管理区域内公告,并书面告知所在地的县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。

第五十六条 物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会按照法律、法规规定和合同约定,履行下列交接义务:

(一)移交本条例第四十八条规定的材料;

(二)移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案;

(三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

(四)移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据;

(五)法律、法规规定的应当移交的其他事项。

业主大会重新选聘物业服务企业后,业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业,原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

物业服务企业未办理交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

第五十七条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国家和省物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

实行政府指导价的,价格主管部门应当会同房地产行政主管部门,根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况,制定相应的基准价和浮动幅度,并向社会公布。

物业发生转移或者灭失的,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第五十八条 物业服务企业应当按照国家和省有关规定公布物业服务费收支情况,业主委员会应当对所公布的物业服务费进行监督核查,并将核查报告在本物业管理区域内公布。

价格主管部门应当会同房地产行政主管部门,加强对物业服务企业收费项目、标准的监督。

第五十九条 已交付业主的物业,物业服务费由业主承担。未交付业主的物业,物业服务费由建设单位承担。

前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内,业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付。建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办妥相关交付手续为准。

第六十条 物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务,加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查;对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告,并在物业管理区域内公告。

第六十一条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作,制定物业管理区域内安全防范应急预案,对突发性事件应当采取应急措施,及时报告有关行政管理部门和相关单位,并协助做好救助工作。

物业服务企业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,不得侵害公民的合法权益。

第六十二条 物业管理区域内,供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主,直接为业主服务。

供水、供电、供气、供热、通信、电视等单位可以委托物业服务企业代收有关费用,并按约定支付手续费。

物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第六十三条 房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,定期对其服务质量进行考核,促进物业服务企业提高服务水平。

市容、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、市容卫生、房屋使用等的监督管理,依法处理违法行为。

物业管理协会可以依照国家和省有关规定,制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度,配合房地产行政主管部门建立健全信用档案。

第六十四条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度,对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,应当自收到之日起15日内进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门、单位职责的,房地产行政主管部门应当及时转交有关部门或者单位并告知投诉人。

第六十五条 实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由县级人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府召集,居民委员会或者村民委员会、物业服务企业、专业经营单位和城市管理执法、公安派出所等单位及业主委员会或者业主代表参加。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项:

(一)业主委员会未依法履行职责;

(二)业主委员会未依法换届;

(三)物业服务企业未依法退出和办理交接手续;

(四)物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷;

(五)其他需要协调解决的相关事项。

第五章 物业的使用与维护

第六十六条 物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。

业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业服务企业;物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人,并加强巡查。

第六十七条 物业出租的,业主应当在签订物业租赁合同后,将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

第六十八条 物业管理区域内禁止下列行为:

(一)拆改房屋承重结构;

(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

(三)违法搭建建筑物、构筑物;

(四)违反法律、法规和管理规约,以及未经有利害关系的业主同意,将住宅改变为经营性用房;

(五)擅自改变房屋外貌,影响他人生活、工作或者市容环境;

(六)违反规定摆摊设点、占道经营;

(七)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;

(八)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

(九)违反规定停放自行车和机动车辆;

(十)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

(十一)法律、法规和规章禁止的其他行为。

违反前款规定的,其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后,应当依法予以制止或者处理。

第六十九条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当遵守临时管理规约或者管理规约,保持物业的整洁、美观。

第七十条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

第七十一条 任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。确需占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的,应当经业主大会同意并收取车位场地使用费。车位场地使用费属于全体业主共有。

车辆在物业管理区域内行驶、停放,应当遵守物业管理区域相关管理规定。

任何单位和个人停放车辆不得占用消防通道。

第七十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当交存专项维修资金。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

业主交存的专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门、业主委员会应当按照国家规定每年至少一次向业主公布专项维修资金的交存、使用、增值、结存等情况。

专项维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门应当会同同级人民政府财政部门建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

专项维修资金的交存、使用和管理,按照国家和省有关规定执行。

第七十三条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时,相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、使用人阻挠维修、更新造成其他业主、使用人财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。

第七十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费,70%纳入专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第七十五条 建设单位应当在物业建成后,将供水、供电、供气、供热、通信、电视等设施,按照规定移交给专业经营单位进行维护管理。

供水、供电、供气、供热、通信、电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位委托物业服务企业代为维修、养护的,应当签订委托合同,并支付相应的维修、养护费用。

第六章 法律责任

第七十六条 有下列行为之一的,依照国务院《物业管理条例》的规定处罚:

(一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘前期物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的;

(二)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

(三)不移交有关资料的;

(四)未取得资质证书从事物业服务的;

(五)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的;

(六)物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;

(七)挪用专项维修资金的;

(八)未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业服务用房的用途的。

违反前款第二项、第八项规定,有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

第七十七条 违反本条例第五十六条规定,物业服务企业擅自撤离的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款。

第七十八条 违反本条例第六十八条第一款第一项、第二项规定,业主、物业使用人有下列行为之一的,县级以上人民政府房地产行政主管部门应当责令限期改正,恢复原状,并可以按照以下规定给予处罚;给他人造成损失的,责任人应当依法予以赔偿:

(一)拆改房屋承重结构的,处以五万元以上十万元以下罚款;

(二)侵占房屋共用部位、公共场地的,个人处以1000元以上5000元以下罚款,单位处以五万元以上十万元以下罚款;情节严重的,个人处以5000元以上一万元以下罚款,单位处以十万元以上十五万元以下罚款;

(三)损坏共用设施设备的,处以一万元以下罚款。

违反本条例第六十八条第一款第四项规定,擅自将住宅改变为经营性用房的,由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理;协调处理不成的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门会同规划、工商、环保、市容等有关行政主管部门责令限期改正,恢复原状;情节严重的,县级以上人民政府房地产行政主管部门可处以5000元以上二万元以下的罚款。

第七十九条 违反本条例规定,县级以上人民政府房地产行政主管部门,街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的,由有关行政机关责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分:

(一)违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的;

(二)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的;

(三)违法实施物业管理行政许可的;

(四)违反物业管理投诉处理规定的;

(五)发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;

(六)有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。

第七章 附则

第八十条 本条例下列用语的含义是:

(一)“自用设备”是指一套房屋户门以内,由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施;

(二)“自用部位”是指一套房屋户门以内,由业主、物业使用人自用的部分(包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等);

(三)“共用部位”是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、地面架空层、走廊通道等;

(四)“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

第八十一条 本条例自2010年1月1日起施行。

【相关解读】

《安徽省物业管理条例》亮点解读

随着安徽省的物业管理行业的发展壮大,物业管理纠纷的不断增加,特别是《物权法》的颁布实施和国家《物业管理条例》的修订,老的《安徽省物业管理条例》也渐渐不能适应新形势的需要,因此重新修订《安徽省物业管理条例》就显得十分重要。

修订后的《安徽省物业管理条例》(以下简称《条例》)不仅在内容上较旧版更为丰富,其条款的实际操作性大大增强。新的《条例》在很多条款上充分考虑到了安徽省物业管理行业及其相关行业房地产业现在的发展状况,为广大业主及物业管理企业正当合法的权益提供了有力的法律保障,同时有些条款对目前存在的一些法律盲点问题提供了有效的法律依据。

一、明确了业主大会的成立及物业管理纠纷调解工作的具体负责组织协调的部门

《条例》的第六条中明确了业主大会成立和业委会换届工作,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷具体由管辖区的街道办事处、乡镇人民政府具体负责组织协调。《条例》第二十九条规定业委会成立后不仅要将相关材料报送县级房地产行政主管部门,还要报送到街道办事处、乡镇人民政府备案并且还要书面告知相关居民委员会、村民委员会。这表明今后管辖区业主大会、业委会的具体管理工作将由街道办事处、乡镇人民政府负责。以后业主大会的成立和业委会换届工作将由政府基层职能部门进行督促检查,这解决了目前业主大会成立及业委会换届工作无人牵头、无人监督的局面,同时也解决了目前业委会成立后无人监管的局面。《条例》第十八条中还规定了首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担,这个条款的制定为业主大会的顺利成立提供了有力的保障。

二、明确业主大会成立、业委会换届工作的具体操作程序

《条例》在很大篇幅上对业主大会的成立及活动的开展、业委会的工作职责作了详细的规定。例如对业主的投票权的规定、召开首次业主大会的条件都规定的非常详细。

首次提出了业主大会筹备组的工作程序及其职责,让业主大会的成立及业委会换届工作更为顺畅。

对业委会的相关权利也作了严格的限定,例如:在《条例》的第十三条中就要求业委会作出的决定,应当经全体成员过半数通过,并在物业管理区域内公告。第三十一条中对“收受物业服务企业或者利害关系业主提供的不当利益或报酬的”业委会委员资格将被终止。这些条款的出台将对业委会及一些业委会成员的行为带来一定约束,让业委会能切实地为小区建设服务。

三、首次提到物业管理协会的职责及对行业协会的要求

《条例》在第七条中提出“物业管理协会应当加强行业自律,规范行业经营行为,促进物业服务企业提高服务质量和水平”。在第六十三条中要求“物业管理协会可以依照国家和省有关规定,制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度,配合房地产行政主管部门建立健全信用档案。

四、对建设单位交付新建住宅小区有了更为严格的规定

针对目前房产遗留问题带给业主及后续物业管理工作的影响,此次《条例》对建设单位交付新建住宅小区有了更为详细的规定。第三十七条中就详细规定了各项配套建筑及设施设备的具体交付条件,另外第三十八条还规定房地产主管部门可对配套建筑及设施设备进行现场综合查验。对综合查验发现的问题,责令建设单位及时整改,这些举措的出台可有效地减少房产纠纷和房产遗留问题。

《条例》第三十六条中规定建设单位申领商品房预售许可证或现房销售备案,报送至房地产行政主管部门的材料规定得更为详尽。其中要求提交的物业服务用房具体位置、面积的样图和配置标准的书面承诺以及物业配套建筑和设施设备的清单及产权归属说明等资料,为保障广大业主的合法权益提供有力的保障。另外第四十四条对物业管理用房配置标准做了更为细化的规定。

另外《条例》的四十三条、四十五条、四十六条对物业管理区域内的物业服务用房、会所、幼儿园、车位、车库等配套设施的产权归属及使用作了明确详细的规定。对今后配套设施的产权之争提供了法律依据。另外明确规定了规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

第四十四条对物业服务用房的配置标准更为细化。物业服务用房将不再是房产公司留下的“边角料”用房。过去很多项目的物业管理用房,建设单位提供的是要么是地下室、半地下室或者根本不利于物业服务企业开展物业服务活动,要么物业服务用房面积狭小,此次条款中明确规定物业用房应当在地面以上,便于开展物业服务活动,并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能。

五、明确业主信息受到法律保护

此次《条例》在第四十八条中明确指出建设单位、物业服务企业、业委会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。违规的业主有权向有关行政主管部门举报。

六、对物业管理服务中各项行为的规范要求更为细致、周密

《条例》中第五十条明确规定物业服务企业不得超越资质等级承接物业服务业务。还有物业服务企业在进入非注册地承接服务项目时,要向当地的房地产行政主管部门备案。这样能改变外地企业在进入非注册地开展经营活动时也有政府职能部门予以监管。

《条例》中还要求房地产行政主管部门加强物业管理专业人才队伍建设,并建立企业与其管理人员的信用档案。信用档案的建立记录物业服务企业及从业人员的活动行为,可树立行业内的标杆性企业,方便引导社会大众选择更好的物业服务企业和物业服务管理人员,对市场上良莠不齐的物业服务企业和人员进行优胜劣汰。也为今后进一步规范物业服务企业和从业人员的行为提供了法律保证。

物业服务企业不能再随意撤离所服务的物业管理区域。根据《条例》中的规定,未办理好交接手续的物业服务企业,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。违者将有可能会被房地产行政主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款。这个条款的制定可有效制止一些物业服务企业的恶意撤出行为,减少对业主们正常生产、生活、经营的影响。

另外《条例》还对物业管理服务合同的签订、物业服务企业与业委会之间的交接、物业服务费的收取等都做了详细的规定。

《条例》明确了市容、公安、工商、环保、卫生、规划等行政职能部门要加强对物业管理区域内公共秩序、治安消防、市容卫生、房屋使用等的监督管理,依法处理违法行为。这将使物业管理区域内的各项违规违法行为投诉有门、处理有人的现状。改变过去物业区域内出现违规行为,物业公司无执法权,而又没有相关部门出面处理的情况。

《条例》中提出了实行物业管理联席会议制度,此项制度的推行旨在协调解决物业管理区域内如业委会不履行职责或未依法换届、物业管理与服务过程中发生的一些重大矛盾纠纷等问题。

七、在物业的使用与维护上有新规

此次《条例》在第六十八条第四款中明确规定物业管理区域内禁止 “违反法律、法规和管理规约,以及未经有利害关系的业主同意,将住宅改变为经营性用房”。违反这项规定业主委员会可根据管理规约约定进行协调处理,协调处理不成的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门会同规划、工商、环保、市容等有关行政主管部门责令限期改正,恢复原状,情节严重的,房地产行政主管部门可以对违规者处以五千元以上二万元以下的罚款。这些条款的增加对目前存在的一些违规改变住宅使用用途行为下了一道强有力的“禁止令”,还广大住宅区业主们一个安静、祥和、和谐的生活环境。

对于业主要求 “封阳台”“装太阳能”“装防盗网”等这些行为到底是禁止还是许可一直是广大物业企业头痛的问题,此次在《条例》的第六十九条中明确规定要求业主的这些行为应当遵守临时管理规约或管理规约,保持物业的整洁、美观。


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